平方米

本项目高层建筑，共3栋（A栋22层，B栋25层，C栋27层，3栋的户型穿插都不一样，拿其中任何一栋来销售都不能满足户型的齐全，而且户型比例也不样，大面积的偏多，小面积较小，前期的来电来访登记中客户的需求也参插不齐。
）现在已经做两种推盘方案；
一、分层推盘销售，每期拿出几层做为销售。
二、按栋推盘销售，每期销售一栋。
请教各位高手，给个意见是按那种销售方式较好，而且两种方式的利弊在那？

巨头

1.现在楼市低迷。。每一个储备客户珍贵呀。。
2.他们的需求是多元化的，对户型、总价、楼层等等要求肯定差别很大，估计你拿一栋也好，拿几层也好，都可能造成储备客户流失。。久旱逢甘露。。多可惜呀。。
3.如果要想最大限度回款，产品又比较单一情况下，千万别傻乎乎地捂盘。。
4.市场不一样了，千万别把过去的方法、经验拿到现在来用。那是刻舟求剑。
也许我理解有误。。就当废话

平方米

谢谢，还有那为高手给指点一下

linch3166

由于不知道该项目是哪个城市的,所以只能按照楼主的信息给予意见,由于三幢都是高层,以这样的设计一般是在二三线城市,对于推盘建议:
1.对于来电以及来访客户进行一次详细的分析,我一直觉得没有系统的分析客户来做推盘是否太随意了点,现在是买方市场,由于你的产品本身就是参差不齐,你怎么能要求所有客户需求一致;
2.外部对于市场的研究,因为要开盘了,因此应该把重点放在竞争对手以及现阶段市场供需量,这对于你的推量是很关键的,同时对于的推案节奏也是相当重要的,而不是单纯的依据产品或者开发商个人开发经验就能决定的,如果你认为现在的市场还可以这么做的话,那么开发商永远就只能面对生存的问题,谈何发展呢;
3.对于内部户型产品分析是否透彻,如果对于产品的亮点挖掘不够,就开始断章取义,那么不管采取哪种方式都不能是兼顾的,因为你是可以利用优势来淡化弱势的;
4.执行效果问题,现在的开发销售模式都可以借鉴和模仿的,但是为什么同一个项目同一个营销策略,被不同的团队操作,其结果是不一样的,这种情况在我们房地产界里不新鲜了,可见对于执行力的考验是相当重要的,因此不管选择那种方式,问题是你的执行力要能够保证,这个是前提;
        
        最后当你仔细想完后,你会有想法的,我们国人就是什么都想请教别人,但是在欧美甚至是亚洲的日本,他们从来是要发挥自己的想象力,独自思考的,这是很好的工作模式,它可以让每一个走上岗位的人发展空间是无限大的.
        因此向这种项目,你应该考虑的是很多的,不仅仅推盘而已,因各个环节都是息息相关的,如果一个项目你想要别人给你答案的话,这个项目可能在运作之前就有问题了.

tyfufo

制订推盘方案时要考虑以下几个因素：
1、分析筛选出客户的真实需求（面积及价格需求），然后结合项目自身的特点做推盘方案；
2、考虑楼盘先期销售必须达到旺销的需要，以哄抬人气，所以要考虑适当拿出小户型；
3、结合公司销售款回笼计划或需要；
4、考虑区域市场（竞争楼盘）的竞争情况。

wangbutou

关于开盘和捂盘这回事不要计较，就看你们项  目所在地的真正购买情况，你们的储备客户真正能购买的占到多少，买大户型的占多少，买小户型的占多少，你们不是现在没开盘由客户储备吗？
做个饼状图，好好看看，什么多就先不开什么，按后把自己的开盘顺序和价格告诉大家，
就是先是少数人的比如大户型的或者首层顶层的，或者其他方面的，相对价格便宜，但实现你就告诉大家你们的大多数人看好的户型会在一月后或者什么时候开，然后价格是现在的1.3倍什么的，不能降价。地产，不能降，咱们是地产商，土地资源是有偿的，大哥！

appleliyuanping

楼主有几部分的内容没有说清楚，所以很多不能评估如
1、区域概况
2、区域房地产发展情况
3、项目的位置等概况
4、竞争项目的情况
5、前期市调消费者的具体需求情况
实际上任何楼盘的销售方式都需要根据项目的实际情况来进行调整，
鄙人意见：
认真做一次来访客户的实际需求及各方面情况进行调研统计，发现其需求点（前期的来电来访登记中客户的需求也参插不齐个人觉得是否说的太笼统）再根据实际情况选择推售方式

hanqingwudi

两种方法都不好，没有结合市场。
1、先做个严密的市场调研，包括，当地市场供需情况，竞争对手、客户群消费习惯，消费能力，倾向购买户型面积，楼层，价格……。
2、根据调研结果，细分市场，如今的市场，做不好调研就做不好定位，做不好定位，项目就完蛋了。
3、然后根据客户情况，和市场情况，大，中、小三类户型结合推出，不限定楼层和楼座，而是细致到户！
嘿嘿，工作是很麻烦点，效果也会不错的。说回来，就这么三栋，也没什么麻烦的啊！
房地产营销你现在做的工作多点，以后的工作就会轻松点，反之也是一样啊，偷懒是做不好项目的。除非项目在浦东区。不用卖，做那数钱就行！

时代风华

前期的市场调研一定要到位，不可凭想象得来做，还是调查后在做

清_秀_儿

按栋销售。。。。
利弊分析暂略。。。现在脑袋比较混沌，语言组织起来太费劲。