cy520

经历的东西很少，对行业和市场不了解！

记不住啦

资料有限，对项目知少。小议一下：
A。.对于客群要求参差不齐。
客户永远是挑剔的，如果客户要求的户型资源不集中，应该是前期规划设计缺乏市场调研，没有对顾客负责，现在客户也就不对你负责。现在产品已经出来，其实楼主首要的问题不是推盘策略，而是客群积累，如果积累1000个蓄水资源，户型的选择就变成对项目的整体选择。
不知道楼主什么城市，但需要继续加大蓄水。
1.媒体组合，重新广告包装，把实实在在的项目卖点放大。
2.项目体量小，如果是三线城市，区域直接DS，面对面比文字重要。
3.客户资源分析，找对助力客群。
B.推盘策略
3栋高层，户型不够集中，客户选择当然也是参差不齐。
建议：
1.全推
2.销控
好卖的销控，缓放，但有铁定要买的一定不能留，竞争年代一个资源也不能少。
拙见！

sghjosad

建议：分层销售
低层——中层——高层（低开高走）让普通客户比较容易理解为什么二期比一期贵，三期又比二期贵
不要一次开，一则销控比较难，二则价格提不上去利润无法最大化

园志

我们项目现在还没有动工,是高层在,现在开发商要求认筹.就目前我们的客户储备不太理想~~~~~```

hzhlove

这样的项目我正好做了一个，是个2线城市，也是3栋24——30的高层。一开始我们做了2个月的客户积累，当然收了排号费的优先选购还有优惠。在开始销售的时候我们是把所有的房源都敞开了卖，在开盘当天做销控的时候，什么房子走的快就多封什么样的房子，好卖的房源起码封30%以上。开盘过后一般有持续热销期（3——10天不等），在热销期每天放几套保留的房子出来，不好卖的房子也只拿几套出来卖，边卖边放房源。另外可能会出现部分房源一套也销售不出去的情况，也不要怕，在开盘做销控的时候也使劲的封，这叫引导客户（你认为不好的房子都有这么多人买，那它就是好房子，你买了总是对的）。我们的策略是开盘1个小时，销控表有60%房源没有了（真的加假的，管他呢，后面进来的客户又不知道到底你卖了哪些，你直接给他说贴了的就是卖了的就行了）2个小时销售达到75%，3个小时过后，我们的销售真的达到了80%（边销售边停，边停边把封了的房子拿出来卖。当然拿出来的都是不怎么好的房源）。这么做只有一个目的，让客户疯狂，让客户没时间考虑。我们对每一组的客户只有几句话“请问你买多大的房子？几楼的？这里还有一套你要不要，要就带你去拿购房协议。价格？我看看，是XXXX，这套房子面积和楼层都合适吧，那去签协议。”就这么简单。每一个经历过开盘的人都知道该怎么做后面的工作了吧，不知道的打电话给13440086737。
注意：以上策略只适合对现场有很强掌控力的队伍。做销控的一定要避免让客户知道你在乱帖。另外多派点保安，最好找点警察来维持持续，否则客户一定因为抢不到房子要打人。

hzhlove

分层销售？我反对，坚决愤怒地反对！！！道理自己想，这样的销售策略只有害倒大片人。真想问问这位朋友，你做过几年盘，你了解销售吗？建议新手多看少说。

wjy

楼主在这个问题上没有讲清楚啊
我想问一下下面几个问题：
1、目前你们那里的楼盘整体销售状况怎么样？（就不说宏观政策了）
2、你们有没有竞争对手，他们的策略是什么，竞争激不激烈？
3、分析过目标消费群体的偏好没有，你们有什么优势？
4、如何定位、宣传你们的产品？
好，回答完这几个问题实际上答案就出来了。

其实还是那句话：具体问题具体分析，不能凭空猜，对吧。

raymond.kim

整栋销售：
1、做好数据分析，分清客户人群
2、小户型作为投资类楼盘，单独推出。
3、10楼以下可以作为养老类产品
4、以上可以作为婚房销售

以上建议都要有相应的推广策略结合起来，还有你的资料太少了，周边配套，景观等，很难在详细了！

xiuxiu0407

比较怀疑你们现场的来电来访的登记的数据，建议楼主自己一定要在现场亲自接待多组客户，了解第一手的市场感觉。严格把控业务人员接待质量，梳理一下他们手头的客户资源到底是什么需求的，绝对比只看来人接待表有效（来电忽略）。不过如果你的业务人员不成熟，呵呵，先加强这一边吧。
在信息全面的基础上，没什么好说的，根据需求推适当的量，需求大的弧形适当加价，维持紧俏的局面，注意带动鸡头鸡脚销售（好房子不要推太多，否则业务员盯着好房子卖）。无所谓按栋卖、按层卖。
如果信息不全，全盘推出销控是好办法。同22楼。这是考验你现场掌控能力与敏感度的时刻了。
如果非要一个决策，找工程形象最好的，看房最方便的，或者3栋楼里面你们自己定义中档的那一栋开盘吧，不管卖得好坏，都有机会调整。不要按层开啦，那需要非常明确的信息支持，估计你们把握不准。
开盘不一定要求全，把所有需求都包括进去，但一定要热，要一炮打响，要有名气。毕竟这次买不到的客户，下次开盘也可以来卖。就怕放空枪，该买的都不买，就糟糕了！
如果你们那里的政府不会查你捂盘，一套套买都可以。若果查得紧的地方，也不存在按层卖的情况，一张预售证出来全部要求公开，不卖？等着处罚吧！

没有最好的，只有最适合的开盘方式！

ggc888000

很现实的问题,临近开盘,如果做专项调研,项目也不会有方向性的进展,策划先行,整体先推的时候,先推大户型,拔项目概念,形成市场差异,形成认知,穿插小户型项目信息传递,小户型快速回笼资金,同时配合大户型销售,但难点是段时间产品市场形象拔高.