bloodwind

地块区位:
   城市中心区的卫星城,距离城市中心区距离20公里左右,交通环境比较便利,高速公路和国道配置完善.
地块状况:
   旧村改造工程,需要拆迁.
项目背景:
   品牌快速消费品企业的品牌线延伸,母品牌具备全国的品牌知名度和影响力,拥有鲜明的品牌形象,其品牌导向以激情和畅享为主题.
市场环境:
   地块存在于所属卫星城中心区的边缘位置,该区域房产市场发展成熟,竞争激烈.这个区域除住宅之外,存在规模和档次都具备代表性和知名度的购物\娱乐\休闲等配套设施,皆处于该地块5-15分钟的车行圈内.
   该区域房产市场已经基本完成市场细分,高\中\低的项目梯次配置和层面竞争也已经形成.
消费状况:
   长久以来都是以外来人口和投资为主要的消费方向,随着市场大环境的变化,传统的目标消费群已经不复存在或者已经失去发展和挖掘的潜力,大城市环境的郊区化进程不是非常的明显和深入人心.

求教:

1.在国外是否有已经成型且同项目现在的街区搭配状况类似的概念定位,并能体现差异性的特征.
2.用什么策略或者定位方向挖掘出能为项目的整体运营提供足够支持的消费群.
3.如此项目应该用什么样的一些方式来规避风险,发掘最大价值.

   该项目说大不大,说小也不小,在性能和价格比可以预见的不突出的情况下,如何寻求市场突破,实在令小弟费解,尤其是项目的基本定位和消费群定位更是举步为艰,在此希望各位高手不吝赐教,小弟将不胜感激.
   身家有限,唯以真心相谢!

tyfufo

楼主所说的情况太简单了，给不了太多的意见，但有以下二个建议：
1、根据地块自身特征，有针对性地做一次细致市场调查分析，然后细分市场后再做产品定位；
2、和知名的营销策划公司充分沟通或合作，听听他们对市场的认识及对产品定位的建议！

leoxgc

leo觉得这种盘的kpi主要有：品牌、规模、品质三个地方入手

因为项目资料不是很全，所以项目定位也不好说，不过这种项目的客户嘛，肯定是首购型的白领阶层了，就是不知道周边这样的人群多不多～～

要规避风险就做中高档项目呗

挑战人生

1.首先卫星城市房价想当然的比较低  本项目交通方便 超高性价比

2.和同区位竞争要有独一无二的特色

3.推广力度要大

4.前期做详细的市场调查（好做项目定位）

5.好好利用母品牌具备全国的品牌知名度和影响力,拥有鲜明的品牌形象

三显元

因为不专业所以也不能说的很专业,就大胆当客户群代表,发表下自己个人想法!
就目前地理位置条件,其一我会考虑我的交通问题.所以我必须是个中高收入者.我得有我代步的交通工具.但是如果我是周遍的用户,那我会考虑其二.这么好开发的地理环境,是不是有更多适合人居住休闲的配套设施.这个问题同时也是稍微针对距离远的客户最好的诱惑!
卫星诚本就是可以个杠杆,什么东西什么人都习惯用"熟".因为熟习,自然什么事情做的是乎一切顺其自然,得心应手!

无风之城

我来侃侃
看了楼主阐述,感觉得楼主思想不仅矛盾,似乎对市场的理解也存在着一定的矛盾,
从楼主的所讲的内容上大概分析一下,这个城市可能是旅游业较为发达的城市或者商贸投资物流较为发达的新星城市,即然购买的人群大部分为外来人员和投资客,我想这个应该是一座新星城市,城市每年的人口增长率应该比较高的.这里首先必须要做一个市场调查,就城市的外来购房人员进行一个仔细的调查,年龄结构文化层次最重要的是哪一收入群体,城市向心力系数有多高.楼主说传统的消费群体已经尚失.我的理解为本地人——留鸟基本上住房饱合了.每家都有几套房子.
如果是商贸投资型的城市,我想定位高低端较为合适,当然这是低不是品质降低而是指总价要低。这只是经验之谈,在没有确定外来人口特征的情况下,
外来人口有二种,一种是投资型的,一种是进城打工的,投资型的我们暂定为成功人士,打工的暂定为白领蓝领,年龄大概为25-30为一群体，40-50为一群体，这二种人群特点，有一定的文化基础，追求生活细节，讲究生活品质，年轻的群体对价格很敏感，总价不能过高
项目的操盘思路为:走小精品两级化发展
项目定位特征:候鸟生活
在户型上走大小二种为主导趋势，60-90为一个群体，120-200为另一个群体 适当做些精装修的单身公寓。
楼主容积也没有讲，我这里大概判断一下，由于是卫星城市，我想容积率应该在1.8左右，多层应该较少，当地人对高层及别墅应该不会有什么抗性。
项目走的是小精品路线，在规划上首先要考虑消费群的划分不能贪富大众化。住宅区要有明显的分割线，可以用过绿化带来分割。园林中厅景观要设二个。当然了其中的景观是园区内所有业主共享的，另一个当然就是高端群体的私有景观带，建议二个景观带用水景园林相通保持园林整体性。
为了降低项目的风险
产品组合方面见议：双拼+排屋+洋房+高层
一期为排屋为主结合双拼
入市阶段要把项目品质拉高，在项目景观核心区的双拼封起来，二期三期做为市场炒作用的
二期以花园洋房为主
三期为高层
至少建筑及园林风情还要根据城市的气候及市场环境而定
即然是有品牌有实力的开发商，想也不用想，配套先行是必须的,什么样板房呀建筑材料都要展示出来


如果是旅游城市
这个定位就要走高端化了
根扰我上面所讲述的，市场群体定位也比较清楚了，这里我就不在做过多的赘述
本人对项目知之甚少，全都推测，呵呵

[ 本帖最后由 无风之城 于 2008-4-3  23:06 编辑 ]

房策族

问题1：不知道你这里中心城市的状况，在国外城乡一体化早已形成，卫星城的发展早已成规模，可以引用的例子会很多。比如在1965年的时候，法国巴黎就将1960年制定的《巴黎地区总体规划方案》修订为《大巴黎地区整治和城市规划总体方案》，提出了建设8卫星城的计划。在这里面肯定会有××小镇。

问题2、项目定位问题，要找策划机构，对你那块土地周边的市场进行调查，出来报告才能定论。就你给出的资料不好说该做什么好，消费群体又在哪里？

问题3、避免风险的方法很多：
不知你们是否熟悉这块地区域的市场，否则就要很好的调查、研究；
要很好的研究拆迁问题，必要时要聘请这方面的专业人士，依靠当地政府；
虽然是大公司，内部复杂的决策程序也是风险之一。

gcw1125

一切都要以客户和市场为导向。
虽然还不清楚项目所在卫星城的经济、社会以及房地产发展情况，但从楼主的叙述中大体能了解一些信息，这应该是一个经济比较活跃的城市，房地产投资价值较高。建议先从市场调研入手，包括消费者调研和竞争调研。
消费者调研可以将潜在目标客户划分为三类：本地人、在本地做生意的外地人、城里人（中心城区人口）。
本地人主要调研方向：一、对现有居住环境是否满意，是否有再次置业愿望和能力，再次置业理想的住宅是什么样子的，这有利于指导项目的产品定位。二、针对大量外地人在本地投资的区域发展特点是否有较强的投资意愿。一方面可以通过计算本地物业租赁市场投资回报率分析房地产投资的客观可行性。另一方面要从大处分析本地此种经济结构和发展模式是否能在未来对物业投资市场带来良性促进作用。如果市场在客观上具有投资价值就可以进一步去分析本地人的投资行为。
外地人主要调研方向：一、是否具有本地安家意愿，如果有喜欢什么样的物业和配套。二、租赁意愿和购置本地物业意愿对比（与本地人调研结合）。
城里人调研方向：是否有投资意愿。当然前提是必须存在合理的投资回报率。

竞争分析：无非是通过对比分析找出差异化优势，应该调研的内容大家都相当的熟悉了，在这里就不多废话了。
相信通过客户调研楼主可以基本理清目标客群的轮廓，再结合市场和竞争分析一定可以找到项目定位方向的。

gcw1125

另外再补充一点
产品和配套对于大盘的可持续开发具有举足轻重的作用，毕竟好东西（好的不一定是贵的）还是人人都喜欢的。还有开发策略，如何选择启动区，如何一炮打响、一举超越同区域竞争也至关重要。虽然这是后话，但在定位和项目规划前就考虑到将有利于后期营销工作的进行。

pengzhong666

1、目前香港新鸿基地产有做过你说类型的，就是市场上称之为--新市镇
2、项目要打造城市郊区化，就该从这方面来挖掘客户及做出整套的营销方案。
3、个人建议打造一个特色项目，因为项目本身就属于旧村改造，可以规划出类似万科第五园、苏州园林、芙蓉园等同类项目。
卖点十足，个性十足，特色鲜明，价格有支撑，整体推广上也比较容易