轻松小筑

之所以写出这个标题，主要是想请有经验的前辈挑战，同时为项目邀请有能力操盘的前辈前来实际操作。（高薪）
项目位于三线城市商业中心，城市人口40多万，经济支柱主要是以农业、工业为主。城市房地产市场发展处于发展中阶段，旧城区改造大概需要3——5年时间完成。项目总建3万方，1——5层为商场，一年前已经开始销售，代租模式，至今销售近80%，现在已经开始试营业，时间近5个月；6——11层为写字楼。当地对于写字楼的概念十分模糊，之前在商铺销售的时候简单做过推广，但是效果不够理想，现在停滞。（销售和租赁？）
我想问的问题:
1\前期工作重点在哪里？（因为甲方要求我们6个月销售完毕，我们想尽快进入状态）
2、是先租后售还有租售同步？
3、什么样的推广模式更快、更有效？
4、假如您来操作，您的大概思路是怎么样的？

灵感来源于碰撞,欢迎大家踊跃发言!!!鲜花掌声都送给你们!!!!!!!

[ 本帖最后由 上帝左手 于 2008-5-5  19:24 编辑 ]

轻松小筑

不会就这么沉下去吧？在线期待中........

轻松小筑

莫非真的这么难？每人可以？

轻松小筑

疯了

创世纪V

问一下 办公楼销售多少，还剩多少，当地企业等对你们的办公物业是否认可，地段怎么样

创世纪V

搁置一段时间了，建议先把广告做起来，恢复市场信心，引发关注
商铺以销售80%，估计剩下的都是这样那样的问题，建议重新整合卖点和说辞，做点促销活动
办公部分不清楚销售情况，这个建议你做详细的市场调研，如果市场不认可就要做好引导工作了 瞎说的

上帝左手

最近忙于房交会,简单说几句:

答1:

前期销售不好,就是因为你定位不当,推广不利,客群分析不精准,泛泛销售,在当地城市肯定行不通,价格策略和定位策略及推广策略必须重新梳理,制定,更正.这是迫在眉睫要做的事情.

答2:

你先说6个月销售完毕,又说可以先租后售,到底何意,在国内一线城市一般只租不售较多,因你的城市而言,以农业,工业为主,商业气氛淡薄,只能租售同时进行.

答3:

推广策略是根据定位及市场情况而定,根据什么样的策略才能选择什么样的方式和渠道,只说你这项目,我认为还是报广,派单加点对点终端推广

答4:

操盘都是年轻人的活了,呵呵,简单说点思路,仅供参考

市场分析

由于当地城市还没有写字间,竞争项目肯定不多,当然也就没有形成写字间市场,

SWOT分析

整理出自己的优势劣势机会威胁,

优势,地段,产品,物业,配套,交通,......

劣势,喧嚣,噪音,规模小,绿化少,价格高,产品市场接受度低

机会,新产品引领新时代,市场空白,人们对新事物的好奇,猎奇心

威胁,商业气氛的冷淡,新事物的认知度,市场客群的观望,城市经济的发展....

客群分析:

通过市场调研及问卷调查,抽样采访探知客户心理,找出自己的目标群,脱离大众,往上看,往高看,从市内及周边地区大型工业,农业企业及各种大中型知名私人企业公司为主,老百姓和普通商务人士及小公司估计是不可能.,

定位:名企名流集中营

名企高峰会所,名流私享空间

案名:董事荟

价格策略:因为城市周边没有可比性,加权系数是做不出来,只能参照开发建筑成本及住宅价格,具体上浮系数及价格自己定,实在不行让开发商拍大腿定,

产品建议:现房我就不多说了,外立面,门窗电梯大堂中央空调一系列东西要做好,相关PBA服务,物业服务要做到位.注意停车场,会所等空间的规划.

营销推广:

写到这我怎么感觉像在写PPT,哭了,

如果真是城市第一个写字间,就做品牌,金字塔式营销策略懂吧,不多说了,不懂再问我

样板间,销售物料 楼书,单页,折页,电子光盘....自己准备,

把握大主线,分阶段突出重点,企业发展的平台,企业飞跃的桥梁,.......

渠道:报纸,派单(品牌产品一样派单),工商联协会,中小企业协会,证券公司\期货公司/投资公司/外省市办事处/健身会所/SPA美容院都是你的渠道,自己想

活动营销:

新闻发布会,项目说明会,政府出面,企业领导出席,你们拿钱,你们忽悠,

企业联谊会,,,

各企业领导为项目签名仪式

各种酒会,

企业文化及产品展示会

公益活动,

END

谢谢,现在是沟通时间,可累死我了,这种项目,我建议用活动带动销售,以高定位吸引中高客群,好好掌握,努力,期待你的成功,开盘请我喝杯酒就行了,我在大连,离你那远不??/

[ 本帖最后由 fanwei92968 于 2008-4-8  23:35 编辑 ]

七星龙泉

引用:

原帖由 fanwei92968 于 2008-4-8  23:32 发表
最近忙于房交会,简单说几句:

答1:

前期销售不好,就是因为你定位不当,推广不利,客群分析不精准,泛泛销售,在当地城市肯定行不通,价格策略和定位策略及推广策略必须重新梳理,制定,更正.这是迫在眉睫要做的事情.
...

老兄说的很到位，基本不用补充什么了

求助版块老兄要都这么写，哈。。。。

建议老兄以后把比较急与好的帖子置顶，标题就改成献花奖励，让更多高手来论剑！

可以达到事半功倍的效果！

[ 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-4-9  00:14 编辑 ]

HSQPP

是一个三线城市，我觉得当地的人可能对投资的概念比较淡薄，可否先招商，把商业氛围营造起来，然后再销售，这样会比较直观点。

pengzhong666

个人建议：写字楼在三级城市完全就没什么概念的，本身定位就不是很好，如今既然已经盖好或者没办法更改了，那就采用卖收益权的方式，自己代租。
理由：卖收益权等于是把写字楼做商铺的形式卖了，前期商业卖得很好，想办法弄点气氛，以此让投资客看到未来的前景。出售收益权能使当地人很好的接受，总价不高，每年还有回报，这些都是三级城市投资人所期望的。
推广上面，按我思路来的话，我主推总价，未来前景，回报这块，采用的方式：短信、DM为主，毕竟这样才能点对点的对目标客户进行宣传。

就说这么多吧，操盘就不来了，最近马上去东北了