九尾银狐

案名取得豪华点
定位要高,毕竟是第一个写字楼. 打照五星级的办公环境
广告语要有煽动性,可以适当用激将法
要传达一个概恋:没有办公楼的企业算不上企业, 不在本案办公的企业算不上大企业

潇潇一尘

概念是不错，关键是写字楼在当地还没概念，这样的概念不适合。我个人觉得在写字楼没有铺垫的情况下，可以推出一个帮助企业成长的写字楼概念，在包装上讲究大气，价格适中，吸引中小企业的进驻。怎样去寻找你的客户还是要从市场寻找。

出品

楼主上面的信息,让人看着确实很多方面都有矛盾激化,我试试看回答你的问题吧

一\前期工作重点在哪里？（因为甲方要求我们6个月销售完毕，我们想尽快进入状态）
做项目的关键在于甲方的支持,而运作项目的重点在于市场的需求性,产品的性能比如果说非常好,那么在市场趋势上就掌握了领先地位,并不一定能够体现高科技术,但却能反映社会需要.
上述而言,市场为我们运作项目的第一要素,而且是至关重要的环节,他不仅在于前期,也始终如一贯穿全局性,阶段性的运作尤其需要.那么前期的重要工作:
1\前期市场调研的市场摸底工作要做足,做深.
2\做点对线到点的周边及本项目的评估和研判,找出其不意的优势互补.
3\以市场为导向,从公司利益出发,做出项目的定位群.
4\定位有论,营销策略的组合就是大方针政策和执行力度的跟进了.

二\是先租后售还有租售同步？
至于租售行为的策略走向,是根据需要和可能性来定论的,这里面包括了当地文化和政策规定,市场动态反映\项目时间跨度\面积配比的规划\商场经营定位情况等等而定夺.
那么从楼主反映情况而看,时间差是你们争取的重要性,并从中有个问题还没搞清楚,你们的租和售的客户端是否有事实定论,如果说可以的话,建议租售并步走,且以销售为目的进行.

三\什么样的推广模式更快、更有效？
一句话,定位群有了,找客户端,媒体的投放市场为择点.

四\假如您来操作，您的大概思路是怎么样的？
假如我来操盘,得具体工作,具体事宜,具体才有思路.
我的全局观念思路:组合式营销,以公关活动为刺激点,现场解说投资环境和形式,要明白效益,放心投资,专业经营.

时间问题,就那么多吧!

feitian90

今天很忙  没有时间
支持下  

wangbutou

前期？接手时间是现在阿？之前不是您们做的阿〉/?现在最首要的问题是写字楼的销售，商业不是卖了8了吗？
写字楼可以用soho或者其他酒店式公寓  或者干脆来个商务中心，参照一下远雄的模式，就是完全的办公服务型模式。   还有就是很实际的，那就是在商业部分经营的商户的具有规模和品牌的经营者给与强有力的优惠政策引导他们到上面的写字楼办公，树立企业形象还兼具业务洽谈招商加盟展览展示 和短暂仓储等功能，
引入coffee的经营者，无线上网，商务洽谈 商务简餐。营造本区域独有的氛围，让小企业老板觉得很有面子。水牌，物业，擦鞋机，免费投递等等少花钱见效果档次的活多干点。
写字楼可以用免费注册等等手段，还有就是免费办公体验，提供装修和电话会议等等。

推广在这种城市基本不能靠电视网络和报纸的，没有用---就是想一个笑话说的----“通讯基本靠吼”，这个也可以用于推广用词，      改变通讯基本靠吼的时代-----迎来现代商务时代------〉〉项目

商业部分可以根据情况，如果是核心区的商业就打造时尚、品牌兼具的中高端百货和零售超市，如果是社区性的商业的话，那就改成life stye center，以生活为核心，配套周边的住宅，全面覆盖购物、教育、邮政、金融等，包括儿童类。因为你说的情况不详细，所以商业部分没法说细致。
推广就是靠项目自身建筑和事件营销的手段，组织各种有利的活动，搞事端等。
招商和销售是需要同时作的，估计你们是什么包租返租的，那就得自己有余地，就是经营商这一块不能只给一年时间，商业的成功直接影响到你的写字楼部分的成功。

伤城

也来说说
三线城市做写字楼确实是有点困难,好在你的面积不太大

建议重点考虑一下银行、保险、房地产、政府招标办等这些单位，另外下面二楼要有一家咖啡厅，方便这些人就餐嘛。
案名就叫金融投资广场

心有清泉

项目位于三线城市商业中心，城市人口40多万，经济支柱主要是以农业、工业为主。城市房地产市场发展处于发展中阶段，旧城区改造大概需要3-5年时间完成。项目总建3万方，1-5层为商场，一年前已经开始销售，代租模式，至今销售近80%，现在已经开始试营业，时间近5个月；6-11层为写字楼。当地对于写字楼的概念十分模糊，之前在商铺销售的时候简单做过推广，但是效果不够理想，现在停滞。
1、前期工作重点在哪里？（因为甲方要求我们6个月销售完毕，我们想尽快进入状态）
建议先做好以下功课：
    市场调研——项目所在区域的支柱产业是什么？是以加工业为主，还是小商品贸易为主，或者其它？区域经济发展状况如何？区域内大、中、小型企业大概所占比例？不同规模的公司有不同的办公需求，先要了解不同类型的公司喜欢在什么地方办公？对办公环境的要求如何？公司是否愿意自己持有固定资产还是更喜欢租用临时写字间？
    竞争市场分析——有没有竞争对手？价格、销售情况如何？租售方式怎样？
    产品SWOT分析——项目有哪些优势，如何放大？有哪些劣势，如何规避？存在什么威胁，怎样应对？有什么机会可以利用？
    项目市场形象定位——1-5层为商场，6-11层为写字楼，整个大厦是商场和办公各占一半，形象定位较难。最好重新对项目进行包装。建议走高端路线，将项目包装成区域内的顶级商务中心，打造成区域内标志性建筑。如果硬件不支持则另当别论。
    产品定位——核心区顶级商务中心、商务核心区地标性建筑。
    目标客户定位——前期以行业领袖型企业为主力客群，先消化位置好、面积大的办公区间，可附带吸引这些大公司的下游企业；中后期以成长型企业为主力客群，消化存量。

2、是先租后售还有租售同步？
前期以售为主，追求销售和回款速度，缓解开发商的资金压力；
销售率达到70%后以租为主，开发商自己持有部分物业，着眼于长期收益。

3、什么样的推广模式更快、更有效？
要在6个月内完成销售，有效客户的快速积累是关键。好在三线城市主流媒体覆盖范围较广，广告到达率较高。项目可以高端形象高调入市，密集投放，吸引眼球，快速引爆市场。
开盘前投放大量广告，短期内迅速覆盖当地所有主流媒体，同时配合开盘活动、促销活动推售，快速蓄客，迅速成交，促成目标客户的追涨心态。
推广渠道以报纸、户外为主，活动辅助。活动规模不宜过大，否则现场不易掌控，影响活动效果。

4、假如您来操作，您的大概思路是怎么样的？
高端形象入市，高报价预售，不打价格战。前期重点成交主力客户，价格可适当优惠；
前期销售以大面积客户为主，寻找高质量的品牌客户成交，有利于项目整体形象的提升；中、后期以中型面积为主、小面积为辅。

2002041128

学习中

fishm

首先，写字楼是个很专业的产品，在设计上有跟住宅有本质性的不同，不知道楼主现在操作的“写字楼”是否是真正的写字楼。

楼主所描述的那些前期调研的基本数据，除了经济支柱的数据外，其他的基本都是住宅的前期调研数据跟写字楼的前期调研数据无关。

1\前期工作重点在哪里？
调研，调研，再调研，根据写字楼的营销渠道和客户进行调研。
2、是先租后售还有租售同步？
从你说的“甲方要求我们6个月销售完毕”的条件来看，销售周期很短，在没有你的调研数据出来前，我保守的建议是租售同步。
3、什么样的推广模式更快、更有效？
写字楼的客户群是小众群体，用直销的推广模式更快更有效更加节约销售成本。
4、假如您来操作，您的大概思路是怎么样的？
调研，制定营销计划，实施营销计划。（呵呵，可能这个说法你看起来有点敷衍，但是确实过程是这样。）

请人操盘就不用了，你看在这里有什么可以帮你的，你尽管问。

轻松小筑

实在不好意思，项目已经开始运作了，所以最近忙得要死，宽带刚刚装上就跑上来了。我觉得您分析的十分细致，很感谢！
现实情况对我们限制很多，项目现在已经现房，有两间样板间，在6F，可是开发商把销售中心居然给我们定在了样板间，晕！另外，推广费用很低，现在基本上就是NP、DM，还有项目本身楼顶的看板，其他的，唉。。。。。。
不过，没有难处的话还找我们做什么呢？》
您大连离这里其实不是很远，30个小时火车准到，哈哈........假使有机会的话，一定请您！