takepains9

有一段时间没有来了，很注重策友的焦点，说说我的想法！
首先说明一下我认为的三线城市的界定范围：地级市！
对于大多数地级市而言，城市没有大量的流动人口，没有外部支持的地域条件，没有定性作为适合泛片区经营的先决条件。针对以上三点看法。三线城市不适合做集中写字楼操作。如果楼主有写字楼招商或销售不利的情况发生，那就是犯了这个问题。
对于三线城市的操作，从整体性来说，不做写字楼定位，因为土地共应很充足，一间商业门帘的价位也比你中档写字楼定位的价格低。
如果做了这样的定位怎么办？
1、强势引导。同区域类，实力和地位的表现。
2、政府导向。招商引资，是因为某大厦产业链带来的经济效益发展致使城市综合经济效益的提高。
3、牵头效应。任何地级市都有地头蛇。让利，是你成型的唯一条件。
不要去相信什么广告等带来的市场反应，在三线城市企业发展注重的的是口碑、实际和政府支持。

zk800719

一说到三线城市的写字楼，我先头大了，
    在三线城市很多人更愿意选择价格偏低的商住两用项目来办公，所以，针对这一点，宣传上主要应该突出写字楼与商住两用的区别，比如：专业性，可以提高公司的品牌形象，宣传越简单越好。但不要在写字楼的概念上下太大的功夫，因为这不是你一个人的事，更何况你一个人也做不了。
    是先售还是先租，各有利弊，销售现在面临的难度不用多说，如果先租后售，无形会增加甲方投入，而且招商的难度也不小。在此，可以个建议：项目体量不大，可以选择本地比较集中的一种业态，先找上几个有代表的大公司，可以给他们一定的优惠，他们的入驻会形成一种向心力，相关行业的其它公司也就会考虑过不了，这时再做销售，对于投资者即买即返租的诱惑可不小啊！
    对于临街商业已售出80%，相信位置或面积都不是合适当地市场的，此时，如果已售出的部分已形成气候，那20%的销售应该没问题，因为此时就算有意向的客户也是在看这一点。

zhaojiaping

商铺问题：销售了80％，剩下的问题不大，总结剩余商铺的原因，重新瞄准目标客户，促销一下，基本就可以搞定了
写字楼：写字楼市重点问题，由于当地没有写字楼的概念，所以你市机会与威胁并存建议：
1、对当地比较大点、又可能会进驻写字楼的企业进行一次全方位的市调，找准其利益点。
2、在当地塑造一种在写字楼办公的理念，所以说你下阶段的推广重点是在当地塑造一种生活方式——写字楼办公，如果这一概念被你塑造成功了，那你就发了，否则那你就死了。
3、引进当地领军企业进驻，移花接木，借助其影响力来扩大自己的影响力，当然领军企业的进驻需要给与极大的优惠政策才行，谁让你有求于人的呢。
4、对于的一批进驻的企业给予一定的优惠，正所谓放长线钓大鱼吗
5、如果项目还没有起色你就当我什么也没有说过。呵呵

zhaojiaping

关于租售，肯定是租售并举了，但是要有体量的限制，以体量限制租售，灵活处理。

[ 本帖最后由 zhaojiaping 于 2008-4-18  17:30 编辑 ]

天涯海角001

yubin0322

新人学习中。。。
谢谢房策前辈的观点。。。

老天

都辛苦,先顶下再看

夜阑珊

我说一下之前我们一个类似项目的操作手法吧，供楼主借鉴，之前那个项目是三层底商，上面是写字楼，销售也是遇到很多阻碍。
但是后来我们换了个思路，在推广上进行了调整，对外宣传本写字楼是宜商宜居的，也就是说这不是单纯的写字楼，你也可以买来居住，因为下面是商业，购物环境好。并且专门做了几套样板间，一套是写字楼样板，一套是居住版本，效果还不错。呵呵

烟头

1、招商与销售同步，两手抓，两手都要硬
2、加大软文宣传比例，从城市发展、投资分析（在这里可与股票、基金、银行利率通货膨胀等角度入手)进行引导。注：初步建议软文硬广比例为6：4
3、集中专业管理，解除买家和租赁方的后顾之忧
4、进行建材展示
5、如果施工尚未结束，可以考虑在售楼处搞几个监控机，然后每天直播施工状况，再在门前做个条幅，大体是说质量你做主之类
6、针对收益较好的大型工厂，政府职能部门，银行等举办联谊推介活动
7、及时对商家的入驻进行宣传
8、加大相应配套宣传
9、引入老客户回馈机制，充分发挥口碑宣传作用
10、与政府、当地主流平面媒体联办城市发展专栏，此项要点不要说教，注意互动
11、定期举办业主座谈会，交流购买初衷和心得，并邀请意向客户参加
12、因为楼主所在的盘是在三级城市，所以大胆预测KFS拿的地不是纯商业用地，而是综合用地，那么加大宣传住宅价格、写字间品质

[ 本帖最后由 烟头 于 2008-5-2  10:25 编辑 ]

xiuxiu0407

作为代理公司，一定要认清kfs的需求，然后再去操作项目。有时候传统的方法是不能达成kfs的要求的。
我看下来基本情况是，这个kfs对于代理期限要求的比较紧——6个月，而且是做了一定时间之后转给代理的，可能是资金比较紧张，需要加快资金的回笼，同时，前期的销售一定出现瓶颈，主要集中在办公楼，商铺是不急的。
由此判断：
1、推广费用一定有限，甚至很少。但是在前期还没有起色的时候愿意集中投放。如果你们不能很快改变现状，后期推广就不用想了。
2、如果他们给你们有指标压力的话，一定有较高的要求。尤其针对写字楼的销售与资金回款。
3、如果一味报告市场情况，花太多时间在市场调研，销售没有起色的话，很快会给人感觉你们是在纸上谈兵。
4、不能沿用大城市的推广方法，比如包装概念、软文推广等等周期比较长需要一定人文支持的手段。
5、要求kfs在硬件方面有更高投入是不可能的。比如说楼上的监控！
给出的建议是：
1、市场调研一定要做，但是要有针对性，重点地去做。主要针对客源与价格反映。必要时针对前期客户作深访，了解客户的购买心理。
2、租售并行是一定的。对于kfs来说，都是钱，都有下家了。但是一定要分清楚租售区域，不要混杂，一面销控难做。毕竟，租户转买家还是有很大可能性的。甚至于以后还可以考虑，带租约出售。
3、活动与户外优先。从现在看起来，你们的户外资源很不够，省下报纸广告费用在户外上面吧。
4、扫楼与扫街一定要去做，不要怕压力大，难做。就当作一次业务锻炼吧。必要时，上门ds一定要考虑。
5、做一些头脑风暴，在老板能够的接受范围内，尽量多搞促销、优惠、折扣等等活动。分阶段有计划推出，以各种理由吸引客源。
6、大客户开发，如果有这样的资源的话要利用起来。如果没有，尽量开拓。这一点不要依靠业务员，有你们销售经理与kfs合作去做，搞定一两个，是最好的广告效应，可以打折，免物业费等，就当作广告费了。
7、对于商场，应该不用担心。只要经营得好，剩下20%没问题。就怕经营出状况。利用商场给中经营活动作楼盘促销也是可以的。
8、最后说一点，这样的项目关键还是在业务执行，单兵作战与团队作战能力强弱很能够影响销售！注意你们现场，成交是第一目的！