paula_yangbin

2008年04月02日 14:43:26 　来源：经济观察报

3月14日，为期4天的“2008上海之春房产展示交易会”，在“拐点说”争论甚嚣尘上的氛围中拉开帷幕。

    作为今年春季的首场大型房展会，被业界视为上海全年楼市的一个风向标。本报记者调查发现，在这次上海春季房展会上，除外环周边个别楼盘有打折外，其他大部分楼盘价格依然坚挺，甚至一些楼盘出现“提价”现
象。

    这不禁让人产生怀疑，上海房价真的到“拐点”了吗？而在刚刚过去的两个月时间里，围绕“万科上海降价带动房价跳水”、“上海房价跌破万元”、“上海房价惊现拐点”的言论和传闻，还在牵动着每个人的神经。

    对此，DTZ戴德梁行、上海中原地产等机构人士最近表示，上海房价走势依然坚挺，不存在“拐点”一说。在广州、深圳房价大幅缩水，北京楼盘再闻“普遍打折”的房价回落声中，上海又或将成为调控最难攻克的最后堡垒。

    涨多降少

    据不完全统计，约150个楼盘参加了这次上海春季房展会，绝大部分是中外环地段的房源，其中浦东三林、松江九亭及宝山顾村等几个上海郊县(区)楼盘唱主角，内环项目则屈指可数。

    “比预想的要好。”一位上海外环外的开发商平静地说，来看房的人还是比较多的，主要以刚性需求的年轻人和改善居住的中老年人为主。据了解，这次房展会看房人数7.6万人，比去年减少了5%，出现了购房者不急于买房，开发商更不急的浓厚观望气息。

    在这种情况下，上海开发商采取了3种不同的差异化销售策略。

    一些外环周边和郊县楼盘，打出了94、97、98折扣优惠价。如南汇区楼盘“艺泰安邦”，在展会上共推出10套特价房，每套优惠1万元至3万元不等，其中5套房子被预订。而7500元/平方米的单价，无疑是吸引看房者的主要卖点。

    大部分楼盘则坚持“不打折”，如下月底开盘的九亭“象屿都城”商品房，其报价1万元/平方米左右，销售先生称：“没有打折，要买先预订。”长宁姐妹楼盘“天山怡景苑”和“天山华庭”首批房源预估价2万元／平方米，“这个价钱你能买到房子就不错了，折扣根本不可能。”

    也有个别楼盘“趁机涨价”。展会首日，中远两海湾城四期“璀璨天成”报价 2.25万元/平方米，第三天报价已经涨至2.3万元/平方米，而一周前最低售价2.1万元/平方米。同样，浦东别墅“九间堂”展会首日报价1万-1.1 万元/平方米，两天后已涨至1.1万-1.2万元/平方米。

    有迹象表明，自今年2月15日万科上海“降价促销”后，这种销售差异在上海市场表现尤为明显，其中反对“拐点说”占据主流声音。

    一些开发商当时就明确表示，不会跟风万科上海降价销售，但会考虑“低开高走”的销售策略。尽管此后有传言说，一些外环线附近的楼盘打折价格普遍达到9折，但事实证明也只是一个“美丽的谎言”。

    据不完全统计，在新近开盘的15个楼盘中，与上一批房源推出的价格相比，有13个楼盘在涨价，其中8个楼盘每平方米比上年10月上涨了1200-3000元；只有两个楼盘价格下跌，每平方米下降也只有100-200元。

    而这15个楼盘中的绝大部分位于外环线附近。而外环线附近又是今年上海房源供应的主要区块，约占总房源供应量的70%左右，被业界认为是“房价最易发生‘拐点’的地方”。

    同时，来自国家发改委的调查数据也显示，今年1月上海房屋销售价格指数同比上涨9.9%，环比上涨0.2%；2月同比上涨9.8%，环比上涨0.2%。此外，上海中原地产的数据也显示，今年2月该公司房源成交均价17494元/平方米，环比上涨了0.42%。

    “房价还在上涨。”上海中原地产研究咨询部副经理马冀认为，从价格绝对数量、价格增长速度这两个评价标准去看，“上海房价‘拐点说’，是人为在引导市场，实际并非如此。”

    “拐点”背后

    事实上，在近8年时间里，上海房价出现了三波“拐点说”，但其提出的主体和环境则大不一样。

    第一波发生在2003年11月至2004年6月，第二波发生在2005年4月至7 月。在这两波过程中，“温州炒房团”等民间资本发威，上海房价出现大幅度上涨，引发一些民众的担忧和不满。在调控政策出台背景下，“拐点说”孕育而生，但事后房价走势证明这只是虚惊一场，开发商更是“渔翁得利”。

    第三波发生在2007年12月至今，在外资、民资等多重因素的推动下，上海房价和地价双双“疯狂”，甚至出现“面粉贵过面包”的罕见高地价。这令开发商“心惊胆颤”了，先于民众提出“拐点说”。

    但为何发起第三波“拐点说”，至今开发商仍未透露其“真正意图”，但有个不争的事实是，这言论发生在今年全国“两会”之前。正如民众所料的，呼声较高的房价及房地产调控成为这次“两会”代表的焦点话题之一。

    上海房地产资深人士、高级经济师顾海波称：“他们不但没有反映市场的真实情况，而这只能干扰中央调控的决策和决心，进而使房价再次返身向上。”

    据了解，在卢湾、静安和黄浦这三大“盛产”高价楼盘的传统市中心区域内，今年1月至今成交量在急剧萎缩，但三四万元的单价则丝毫没有下降。值得关注的是，该区域获得商品房预售许可证的项目至今寥寥无几。

    但在DTZ戴德梁行住宅部董事伍惠敏看来，未来三年，上海新建商品房将仍然处于严重短缺现象，其中内环内的供求矛盾更加突出，“距离楼市的供需平衡还有很长的距离。”

    据浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城预计数据显示，2008年到 2010年，上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米。而据上海每年约3300万平方米的新建商品房销售规模预测，供求比将在0.84：1、0.79：1、0.82：1。

    于是，一些开发商开始“持盘待涨”。据不完全统计显示，今年以来，至少有16个住宅新盘项目推迟上市。其中，2月份上海新房推盘量却触及2005年以来的历史最低水平，整个月仅推出31个新盘，其中住宅项目只有13个。

    有人担忧，假如低成交量压抑的时间过长，所聚集的购房能量过大，且在短期内被释放的话，房价重新出现类似2007年的新一轮报复性上涨的可能性将较大。（陈周锡）

wjy

把拐点背后的故事讲出来，大家才会更加清楚目前的形式，更明确自己方向。
个人观点，上海楼市是不是真的到拐点了？我不认为真的到了拐点。
而是楼市目前的状况，决定了其必然的走向。提出产业化经营的万科，或许是为下一步的
楼盘开发策略作准备。产业化经营是借口，我不认为有像工业品一样的生产的房子。哪个
的实行不会是像工业品一样的固定生产模式。房地产的产业化，我们理解为，同样的房子，同样的设计，同样的规模就是产业化。而我看来，产业化是个过度，下一步的差异化生产是
上海楼市的最终形态。

欢迎评论本观点。

H-WAN

上海滩，外资热钱的集散地。

pengzhong666

世博会、迪斯尼的进驻，你觉得这样的情况下上海的房子在近2年会和深圳一样吗？个人认为上海的房价还有30%-50%上涨空间
理由：上海不是深圳、也不是北京，仔细分析下 城市功能及未来前景就明白他为什么值那么多。
拐点论只是相对而言，不能一概而论中国地产行业。最近一直在忙着看着不同地方的楼盘，就没看见真正降价的楼盘，依旧卖得还算可以。
所以中国地产个人看法：依旧缓慢的增长，但报复性上涨的可能性不会存在了。