ck791108

兄弟，我看看大家都喜欢打公园牌，搞什么USP，这样4万方的项目有没有必要呢？我个人觉得华而不实。听你描述我觉得你那个项目狠好啊，背靠大树乘凉啊，有20万方的项目给你垫背，他们做什么你门都收益，你们的项目要讲究短平快啊。不要太花哨，尤其是二三线城市，考虑到客户的接受度。把自己的项目内部做做好，你们项目可以和20万去比较，挖掘一下你门的优势。小众推广啊。记住要短频快

feiniao69

我觉得你只要小区质量没问题，外观漂亮（可以借鉴大盘），也就是把你们该做的都做好，然后做小量宣传，或是做足够的宣传。
价格再比大盘低。卖完没问题

wuyepiaoyi

同意 14楼和25楼
什么是usp，独特的销售主张！公园卖点别人也会用，当然不能作为独特的销售主张，独特的销售主张可以是产品独有的特性，也可以是共有的特性但别人未曾提及的，也可以是策划人赋予的。
我觉得这个项目要么做成高端，在配套上下功夫，比如物业管理，园林上的独特卖点，外立面鲜明，建筑节能等，取个好案名，走小而精的路线，有效地在客户心中形成与大盘的区隔，满足一部分人的心理需求，不是所有人都愿意住大社区的。要麽就走大众化路线，但是能和大盘比较的一定不要落在他后面，比如户型，好好研究对方，力争做的比他更完美，让客户挑不出毛病，跟随大盘掌握销售节奏，最好不要拼价格，在服务上下好功夫吧，大盘的优势明显，但是压力也比你们大。

car20701

天下楼盘唯有地段，现在说项目，已经很少就项目本身能寻找到自己的USP。一个城市楼盘遍地开花，你想找出自己的唯一性，犹如深山挑木。
个人认为，好的策划不单在于发现，而在于创造。避重就轻，四两拨千斤。紧贴20万平米项目，基础资源共享，楼主所说景观其实不用问就知道更不如他人。那么还应该在项目本身中去寻找什么USP？
跟楼主与大家讨论一下，小盘最大的优势在哪？很明显：1、消化速度快；2、量化产品指标明显----小户型为主；3、营销方式具独特性-----只针对固定消费群做1V1宣传。
不要拿鸡蛋打石头，拿小石头打鸡蛋尖也行。地段不如人，那么就造产品。在策划开始时就给予自己独特的定位，其一，炼化市场。提取市场最有力度的消费群，根据消费群来锻造项目一个鲜明定位。比如说，我同事做了一个盘，项目名“70派”。将矛头直指70年代人群。其二，将市场稀缺的产品与热销的产品结合，位于项目产品一个明确规划设计方向。其三、推广上配合产品与市场的特性，采取明朗有针对性的媒介渠道，比方说“对点SP”、“选点强迫式营销”等等。最后也是最不宜采用的方法，那应该就是压价抢销。
对于楼上性价比、USP诸如此类，不与协同。

car20701

在此捧51楼同志观点。

wangbutou

实在点 ，就当自己是人家大项目的一个小组团，连推广和其他费用都少。
原来我运作的一个项目也是总体量不大，而且旁边在销售一个几百万的大盘，把我们的小家伙包围了，后来我就想，这样的话我们再找新的或者特别的还不如借势造市！ 他们那么大盘，早就把市场热点和板块卖点挖个底朝天了都。然后我就把那边对外推广的手册、楼书、什么的拿过来捉摸了一下，就他们那上面也有我们，只不过淡化了。我就又给凸显了出来，找个切入点，比如像我们那个就是在人家的大区域的一侧的外围出入口旁边，这就有些点可以挖掘。找出不一样的地方，但与大形式是相辅相成的，顺势而为。

zk800719

这样的项目我也碰到过,也是在一个开发区,只不过楼主提供的数据有限不好妄下结论,
根据我的项目经验:我们项目是本地开发商开发,对方是北京开发商,对方处于从市区到我们项目的必将之路上,产品特色强,多层配电梯,对此我们有很大的压力这不多讲,......
最后当对手开盘以后,发现我们的销售量直线上升,最后总结:
  1、对手大量的广告引起人们对这一区域的关注，提高这一区域的人气。
2、由于我们的价格比对手略低，在消费者比较下很多选择了我们的产品，这是对手的功劳
3、区域的热卖，造就我们项目的来场量
所以，有对手是好事，最好是有一个比自己强很多的对手，他的广告很多是在宣传区域优势，某种角度上其实也是在为我们做宣传，借他的势卖我的产品，
我一直认为，所谓的竞争对手有时是你最大的帮手，看你会不会利用。
      福之祸所依，祸之福所伏

fanpengpeng

，在物业上下功夫，应体现出好房子是少数人享受到的，在广告宣传方面不需要下太大功夫，你只需要在他们搞活动时弄些宣传条幅和彩球即可，等着捡钱吧！

ding001982

我们做的是一个150万的大项目，但是周边的小项目照样很火爆，原因不过几点：
1、背靠大树好乘凉。有我们项目的推广宣传，客户自然少不了，毕竟我们的项目大户型较多，而旁边的小项目恰恰相反，都是90以下的户型，也就是说要做好互补性定位，客户不选择我们，自然就是到对方的售楼处了。
2、挖掘自己的卖点。他们是精装小公寓，非常受年轻人的青睐，他们还在景观上做了很多细节的文章，房子一点不愁卖。独特的卖点，不用担心房子卖不出去的！
3、优势共用。我们的配套成为他们的共享资源，我们的酒店、商业街、会展中心都成了他们宣传的一个优势资源，滨海公园、超大容量的停车场、5分钟的商务休闲圈等，这些就是他们的机会。
所以针对贵项目的USP，有前面的很多方家的指点，估计应该有了眉目了吧！以上几点仅仅是自家之见！

[ 本帖最后由 ding001982 于 2008-4-13  19:04 编辑 ]

doudou1

价格和性价比
事半功倍