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房策秘笈2010
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2015年房地产走势

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发表于 2014-12-15 09:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
这是我与几位开发商老板反复推演后得出的结论。推演过程是这样的――
【三个前提性基本共识】
    1、房地产市场已经经历了“黄金10年”。虽然从长期看,房地产市场还会有至少20年的快速发展期,但期间肯定受经济周期规律的影响。现在的市场恰恰如此。

    2、市场结构不合理――需求结构呈正三角,供应结构呈倒三角――必然需要通过政府引导和市场机理的自我调整。现在,一方面是政府主导建设大量保障房,一方面是高端商品房市场出现供大于求,“两只手”正在同时强力地促进市场结构做出调整,直到供需结构趋于基本平衡为止。

    3、现时的市场还处于震荡阶段中期,典型特征是市场呈现胶着状态,供需双方都在等待、观望――卖的不甘心降价,在奢望政府的“救市”措施能重新拉抬房价;买的也不甘心,认为再等等开发商就撑不住了。之所以基本共识是市场还处于震荡阶段中期,是基于两个基本逻辑上的判断:第一,现时的市场还没有成功“筑底”,市场结构、价格还需要盘整,否则就“畸形+错乱”了,这是不可能的!第二,从实践上说,凡事都需要一个客观存在的过程,这可以旁征博引很多例子。人如果感冒了,是不是需要一个过程?吃药只能减轻症状,但很难缩短病期。房地产市场有病吗?如果是,那么也是一样。股指在每一个重要节点是是不是也是多、空反复争夺,然后在经历多次震荡后才见分晓?
    【5月见底、9月回暖的八点理由】
    1、国内外经济形势未见好转,坏消息接连不断,甚至有蔓延和恶化的趋势(也还没有“筑底”)。
    2、政府主导的保障房建设有投资额度但才开始实施,而且实施主体、监督主体还都不明确。即便是以最快的速度开始实施,也需要两年左右的时间,而且还不知道成效如何。无容置疑,商品房价格确实存在一定的泡沫。即便是泡沫不破裂,要逐渐缩减,也需要一个客观过程。
    3、房地产企业还未见有“洗牌”结果。即便是我们不能低估开发商的“抗冻”能力,如果还是呈现既有的格局,是决不正常的。
    4、即便是信贷政策已经放宽,银行依然是“嫌贫爱富”,部分开发商还是得不到银行的信贷支持,最终还是只有一条路可走,就是降价。但是也不要误认为企业资金链极度紧张的企业就一定缺钱(早年挣的钱都没在公司帐上,而是在个人的存折里或者海外的账户上),所以还是有能力支撑下去的,至少维持基本运营没有问题。――正是因为以上诸多因素互动对冲、处于不同生存状态的企业的诉求不同(因而市场行为不同),所以未来的市场还会继续呈现多元化的胶着状态。这种多元化胶着状态将会持续一、两年时间。明年5月份正好是1.5年,届时 市场将“筑底”成功。
    5、“金九银十”已过,到明年5月份还有半年时间。因为处于不同生存状态的企业的诉求不同,其中部分想退出的企业将继续推行降价策略,直到成功退出。这一般也需要半年时间。
    6、政府退出的“救市”措施成效不大,政策“储备”几乎殆尽。
    7、5月份“筑底”后,市场接着开始慢慢复苏,也就是我们俗称的“开始反弹”。
    8、再持续半年左右的时间,以明年的“金九银十”为激发点,市场才开始真正回暖:市场价格和交易量将回到08年年中的价格水平,开发商信心指数随之回升;在宏观经济明朗化、房价开始回升的驱使下,消费预期开始趋于乐观……市场开始真正回暖,尽管是缓慢的、悄然的
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发表于 2014-12-15 10:09 | 显示全部楼层
LZ分析的很犀利,代表大多数主流观点
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发表于 2014-12-15 10:28 | 显示全部楼层
分析的很有道理啊
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发表于 2014-12-15 16:04 | 显示全部楼层
5月见底?9月回暖?跟08的情况很不一样,而且地方市场的情况也很不一样,一线房地产城市必然疗伤缓慢,也许明年一年都缓不过来,而二三线城市则根据地方政策的实施情况,会不相同,但5月回弹很有希望,至于县级城市则在新年返乡置业潮的到来,有望实现一批大的转化,几乎可能在春天就回暖了。
现在很多一线大房企都在布局县级城市,例如碧桂园进驻河北的第一个项目就在县城,而本省的大房企也将触手伸向周边县城,这也一定程度上代表了现阶段是大城市饱和,小城市改造的时期吧。
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发表于 2015-1-16 14:59 | 显示全部楼层
个人认为:地区差异会造成,中段市场博弈更加激烈,价格战不会避免。主要是看开发商对财务成本的升高能不能转嫁至销售价格。去化库存是15年主基调。新开项目入市不看好。
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发表于 2015-1-16 16:21 | 显示全部楼层
各位大师说的都对

整体回暖过程还是比较缓慢的

发展商的资金实力还是比较重要的
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发表于 2015-1-19 09:31 | 显示全部楼层
LZ分析的很犀利  极有道理!!
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发表于 2015-1-19 11:01 | 显示全部楼层
大众所望,最终失望
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发表于 2015-1-19 11:25 | 显示全部楼层
对于楼主的预见性判断不敢苟同,对于一二线城市来讲部分价格依然坚挺,但对于三四线城市的融资渠道政策一再变化,小的开发企业真的离不开担保公司,房价也价格一再走低,抓住年底返乡潮就完成了一半工作,明年下半年要想回暖到08年的预期恐怕还要再等等
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发表于 2015-1-19 15:24 | 显示全部楼层
三四线城市有可能价格和成交量回到08年水平,重点城市绝对不可能,一二线重点城市的需求还是很大的一个量,只是目前的供应量巨大导致库存压力,随着时间消化库存后,还是会继续缓慢上涨,很难有降价的可能,除个别开发商资金链问题,三四线城市也有巨大的供应量,但是需求量在逐渐减小,所以导致价格和成交量会随之下降。
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