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房策秘笈2010
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县城小项目全程操作记录及思考-一个人的战斗

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发表于 2008-12-9 10:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
项目即将清盘,09年5月交房。我一个人几乎管了全部的事,从记录中大家可以看到。做得好坏且不论,不过我做了总结,现在是一边整理日记一边补充自己的想法,所以更新速度可能会慢一些。大家多多鼓励啊!
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介绍一下自己:大专学历,工民建专业(没在施工单位呆过......),一直想做个“复合型人才”,所以一直在努力。学了
很多很多东西,广而不精啊,呵呵。人

[ 本帖最后由 老胡在思考 于 2008-12-9 10:09 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2008-12-9 11:14 | 显示全部楼层
现在回头看看我们的项目。在县城,好多所谓的理念是没用的,实际点儿好。
1、位置:小县城,除非紧邻化肥厂或火葬场,其他地方区别不大,也许在商业上会有区别。不过,当地四家大型商场,只有一家有声有色,那三家半死不活。好多下岗工人拿着单位给的钱不知做什么好,都买或租门市干上商业了。
2、景观:全县城也没什么。我们的地西侧是国道,东侧80米是铁路(中间是荒地),南侧是医院,北侧是平房一片。
3、市政配套:没暖气,得自己供暖。天然气?未来三年也不会有。

在这个地方,最大的敌人是自己。
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发表于 2008-12-19 16:37 | 显示全部楼层
看了老胡的经历,很有同感,我也30出头的人了,讲一点个人工作的的感受:房地产是一个多元的行业,是要了解政治、经济、法律、人口特征、消费习惯、市场竞争等等,但站在自身定位而言,自己又适合做什么呢?面面精通的所谓全才,事实上是不存在的,所以我的体会是“专一博广”,给自己一个明确的方向,比如说你精通市场研究及产品定位,精通施工,精通设计,精通营销,都要有所重点。在此,也和各位同仁共同探讨,对于新人行的,千万别误入全才的幻想,对自己要有明确的定位,毕竟生活是现实的,就像卖房子,你也需要有自己独特的竞争力,而不是面面俱到,那反而是“四不象”。
    说话严重了,但是实话,希望我们策划届的朋友路走的更远,一起共勉,言过之处请多多包容。
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发表于 2008-12-9 10:24 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-12-9 10:11 | 显示全部楼层
项目在一个县城中心,紧邻国道;
土地面积42亩,可使用面积36亩;
容积率要求:不大于3;
其他要求:无具体要求;
土地价格:108万元。
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 楼主| 发表于 2008-12-9 10:18 | 显示全部楼层
开发商有钱没经验。
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07年1月拿到地后,开发商蒙了:盖什么房子呢?哈哈,这时我闪亮登场了。
首先告诉BOSS,先别急,45天完成规划修改,保证07年3月开工就是了。开发商有运作能力,搞规划变更小意思。
好了,现在开始做两个工作:
1、算算经济指标;
2、开始全程策划第一步:找到我们的客户。
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发表于 2008-12-9 10:27 | 显示全部楼层

关注!!

LZ 加油啊, 期待你的大作!
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发表于 2008-12-9 10:30 | 显示全部楼层
原来楼主也是刚发的帖子,有空多交流
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 楼主| 发表于 2008-12-9 10:32 | 显示全部楼层
利用一周的时间,请当地几个做预算的喝了几杯,得知当地建安成本:
多层砖混:650元;小高层:1050元;高层(18):1350元。
其他费用也简单,到建设局等地转了一圈全知道了。好了,先到这里,够了。

开发商手边倒是有一份调研报告,花了几万买的(妈的给我多好? ),里边全是不着边际的东西:利润最大化、高档、顶级........呵呵。不管他,先安排我们的工作,找到我们的客户!
这个分三步走:
1、到土地局、建设局、民政局等查以下数据:06年总土地投放量、07年土地投放计划、城区发展规划、0年总计建设量、全县人口总量、产业分布等;
2、设计客户调查表,进行相关统计;
3、走街串巷。
具体是这样安排的:BOSS做第一个工作,结果这家伙派个司机去了,屁也没问出来,只好我陪着BOSS去拜访。第二个工作现招了几个丫头,好家伙,都找同学朋友填的,唉,重来;走街串巷是我的事。

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 楼主| 发表于 2008-12-9 10:44 | 显示全部楼层
谢谢支持!
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结果非常令人沮丧:
县城总人口56万,城区6万;
县城主要以商业为主,老企业都黄了;
县城周边企业很多,而且有不少外资企业;
06年土地投放量:460亩,总建设量60万平米(不包括各村自己建的);
07年?没计划!哈哈..............................
当地无值得炫耀的人文、景观
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发表于 2008-12-9 10:51 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-12-9 10:56 | 显示全部楼层
客户调查表总共发放了500份,配发小礼物。我跟踪了300份,那200份的水分有多大就不好说了,小孩子做事,省事就行,没办法。
大体结论:
1、县城外来人口非常少,本地人基本都有住房(当然,以平房和老楼为主);
2、大多人都有与老人住在一起的习惯,比较讲孝道;
3、有钱没钱都要车库;
4、收入?县城的人以公务员和商场上班的居多,家庭年收入20000-30000多元;
5、县城目前尚没有超过12层的住宅,对18层没感觉;
6、有没有购房的计划?有啊,看价格了;
7、户型?别小于100平米;
8、总价?越便宜越好;
9、景观?能绿就好了;
10、物业?相当关注!
11、精装修?用不着。
12、商业?嗯,位置不错,可以买个。

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