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具有参考价值物业管理会计核算办法

为进一步规范会计核算，根据《集团财务管理制度》，结合物业行业核算特点，制定本办法。 第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围 经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

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商业物业管理重要控制点分析

商业物业（楼宇）具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面，其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响，而若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，从而失去物业受托管理权，影响本企业的经济效益。

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销售经理操盘流程细化管理

销售经理岗位重要性 销售经理是项目顺利运转的关键人物，在协调好各方关系的前提下，落实和把控项目沿着既定的推广方向有节奏顺利销售，达到多方共赢的目标。

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成交高于一切的营销技巧

不论市场如何变幻，我们希望“成交高于一切”浸透每个营销人的骨髓。 通过此分享和总结，我们希望看到更多“9分钟下单”，“多人组合逼单”、“半年客户起死回生”的故事。

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解析中层领导-企业的神经中枢

所谓“劳心者治人，劳力者治于人”，经理是个相当劳心的工种. 但凡劳心的事儿，都是看上去挺优哉，可是实际上脑子里一大堆任务，不同的任务表盘在指向不同的进度，手底下的人员在等你一声枪响后立刻冲锋陷阵，也有一些在原地等着你拧发条。

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滞销房源优势分析及销售技巧

滞销传统意义上是指市场的产品上因为一些原因不受消费者欢迎而导致销售速度慢。在销售中严格的来说没有热销和滞销之分，销售的最终结果就是清零。引导销讲，变被动为主动，快速销售！ 针对现阶段的“滞销房源”，应多认识到此些户型的位置优势、景观优势、户型优势、户型的劣势滞销只是相对于同一项目产品对比之下，销售速度快与慢和先销后销之分；这种区别是由于销售者主观意识和把控者对产品的梳理而造成的，任何事物都有两面性，没有绝对的好与坏只有相对的，因此我们主观的认定为销售速度慢的房源为滞销房源。

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商业地产实现项目资金自平衡的常用模式

时下，商业地产如火如荼，但整体缺乏合理的产业政策指导，却存在政府盲目规划引导，和完全滞后的金融体制支撑。 纵观西方，早在1960年就在美国诞生世界上第一只REITs。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易 然而国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，呈现期限较短，流动性较差的问题，难以对商业地产形成必要的支撑。与当前遍地开花的商业地产开发量来讲，严重不匹配。 在这一背景下，“以住养商”和销售部分或全部商业物业，从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质“先商业、后运营，再地产”相违背，但客观存在的市场环境和融资渠道作用下，部分销售，持有项目的优质部分，在实现项目资金自平衡的同时，为企业长远发展“捡”得优质资产是下策中的“上策”。 一般来讲，项目资金自平衡有“住宅 商业”、“街区 购物中心”、“塔楼 裙楼”、“地下 地上”等几种模式。这其中，销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡，从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。

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销售经理管理细则

一个高明的管理者，会把握下属的能力大小、性格特征，授以相应的自主空间，向他们要结果，而不再跟催执行过程中的细节。同时提拔部分有企图心、有能力的业代授以一定权限，让他们完成大量的琐碎的管理事务(如销售线路检查、订单核实等等)，不仅可减轻主管的负担，也会使业代感到被重视、被尊重，获得成就感。这种心态下的业代，就会积极、主动、负责地思考和尝试把工作做得更好。

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房地产销售技巧（逼定的技巧）

在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好、那么如何根据经验向客户推荐其满意的房型再加以逼定呢？1．锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心：

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物业公司的营业税纳税筹划

营业税的合理避税筹划——物业公司的营业税纳税筹划 [案情说明]深圳信华实业有限公司为增值税一般纳税人，2002年1月该企业将900平方米的办公楼出租给深圳赛特商贸公司，双方签署了房屋租赁合同，租金为每月每平方米150元，含水电费，每月租金共计135000元。 　　当月供应商贸公司电6000度，从供电局的购进价为0.45元／度（不含税价，下同）；水1300吨，购进价为1.28元／吨。

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